¿Por qué la caída de Evergrande es símbolo de la crisis inmobiliaria en China?
Xu Jiayin, fundador de Evergrande, fue condenado a cadena perpetua tras el colapso de la inmobiliaria china y su impago en 2021.
Xu Jiayin, fundador de Evergrande, fue condenado a cadena perpetua por un caso relacionado con el colapso de la empresa. Evergrande cayó en impago en 2021 y su crisis se convirtió en uno de los principales problemas del mercado inmobiliario de China.
El deterioro del sector no comenzó únicamente con la caída de Evergrande. Durante años, las grandes promotoras financiaron su expansión mediante elevados niveles de deuda, ventas de viviendas sobre plano y un constante acceso al crédito. Cuando Beijing comenzó a endurecer las condiciones de financiación, el modelo perdió capacidad para sostenerse.
La crisis también se extendió a otras grandes empresas inmobiliarias y terminó afectando a compradores, bancos, gobiernos locales y al conjunto de la economía china.
Las ‘tres líneas rojas’ que cambiaron el acceso al crédito
Uno de los principales antecedentes de la crisis fueron las llamadas ‘tres líneas rojas’, medidas impulsadas por Beijing en 2020 para limitar el endeudamiento de las promotoras.
Las reglas establecieron límites relacionados con el nivel de pasivos, el apalancamiento y la capacidad de las empresas para contar con liquidez suficiente frente a sus obligaciones de corto plazo. Las compañías que incumplían determinados criterios enfrentaban mayores restricciones para acceder a nueva financiación.
La intención de las autoridades era reducir los riesgos financieros acumulados en un sector que había crecido durante años apoyado en el crédito. Sin embargo, el endurecimiento de las condiciones coincidió con otras medidas destinadas a contener el aumento de los precios de la vivienda.
El Gobierno buscaba reducir la especulación y hacer que el mercado fuera más accesible para las familias. El presidente Xi Jinping había defendido el principio de que las viviendas debían servir para vivir y no para especular.
El problema fue que muchas promotoras dependían precisamente del acceso constante a nueva deuda para terminar proyectos, pagar obligaciones anteriores y adquirir nuevos terrenos.
El impago de Evergrande detonó la crisis
Las señales más graves aparecieron a mediados de 2021, cuando Evergrande dejó de pagar parte de su deuda. Para entonces, la compañía acumulaba obligaciones superiores a 300,000 millones de dólares, lo que convirtió su situación en un problema con potencial de contagio para todo el sector.
El modelo de negocio de Evergrande reflejaba buena parte de las prácticas que habían impulsado el auge inmobiliario chino desde finales de la década de 1990. La compañía utilizaba elevados niveles de endeudamiento y dependía de la venta de viviendas antes de que fueran construidas para mantener el flujo de efectivo.
Cuando el financiamiento comenzó a escasear y las ventas se frenaron, el modelo dejó de funcionar.
Al estallar la crisis, algunos analistas estimaban que Evergrande tenía alrededor de 1.4 millones de viviendas vendidas pero todavía sin construir, con un valor superior a 200,000 millones de dólares.
El contagio llegó a otras grandes promotoras
El caso Evergrande no fue aislado. La crisis de liquidez terminó alcanzando a otras compañías que durante años habían sido protagonistas del mercado inmobiliario chino.
Country Garden, que fue la mayor promotora inmobiliaria de China entre 2017 y 2022, cayó en impago en octubre de 2023 tras enfrentar una fuerte presión financiera. Más de dos años después de negociaciones con sus acreedores, en diciembre de 2025 un tribunal de Hong Kong aprobó su plan para reestructurar cerca de 14,100 millones de dólares de deuda extraterritorial.
Ahora, una de las compañías que concentra la atención de los mercados es China Vanke, otra de las grandes promotoras del país.
La empresa registró pérdidas de 88,556 millones de yuanes en 2025, equivalentes a unos 12,867 millones de dólares, un resultado 78.98% peor que el del año anterior.
Vanke ha evitado hasta ahora un impago principalmente gracias al respaldo financiero de Shenzhen Metro, su principal accionista. Sin embargo, la propia compañía ha reconocido que sus operaciones continúan enfrentando graves desafíos.
La liquidación de Evergrande abrió otro frente
En enero de 2024, un tribunal de Hong Kong ordenó la liquidación de Evergrande a petición de sus acreedores. La decisión abrió un proceso complejo debido a que buena parte de los activos de la compañía se encuentran en China continental.
El reconocimiento de una orden judicial de Hong Kong en territorio continental es especialmente relevante debido a que el sistema jurídico de la antigua colonia británica mantiene diferencias con el de China continental bajo el esquema de semiautonomía.
Mientras avanzaba el proceso corporativo, las autoridades también llevaron a juicio a Xu Jiayin, conocido internacionalmente como Hui Ka Yan.
El mercado inmobiliario todavía no reacciona
El principal problema para Beijing es que las medidas implementadas para estabilizar el sector todavía no han conseguido una recuperación sostenida de la demanda.
El debilitamiento se produjo después de la política de ‘cero covid’ y en un contexto en el que el sector inmobiliario tiene un peso considerable sobre la economía china. Algunas estimaciones sitúan su participación directa e indirecta en alrededor de 30% del PIB.
A esto se suma la pérdida de confianza de los compradores. Para muchas familias chinas, la vivienda representa no solo un lugar para vivir, sino también uno de los principales instrumentos de inversión y ahorro.
Las autoridades han respondido con diferentes paquetes de estímulos, incluyendo garantías para facilitar la entrega de viviendas vendidas sobre plano, reducción de restricciones para comprar propiedades y medidas de financiamiento.
Sin embargo, los datos de ventas muestran que la recuperación sigue lejos de consolidarse. Las ventas de viviendas comerciales, medidas por superficie, cayeron 24.3% en 2022, 8.5% en 2023, 12.9% en 2024 y 8.7% en 2025. Hasta julio de 2026, el descenso acumulado ya era de 18.6% interanual.
Los precios de las viviendas nuevas moderaron su caída en julio frente a junio, una señal que podría estar relacionada con las medidas de apoyo implementadas por las autoridades.
En mayo, Beijing anunció un paquete de alrededor de 42,250 millones de dólares en créditos destinados a vivienda subsidiada, además de medidas para reducir el pago inicial de los compradores. Ciudades como Shanghái, Shenzhen y Cantón también han puesto en marcha iniciativas propias.
El problema sigue. Mientras las ventas no repunten, las promotoras tendrán dificultades para generar efectivo, los compradores seguirán cautelosos y el sector seguirá afectando el crecimiento de China.